下面是小编为大家整理的2023年度房地产项目市场调研报告,供大家参考。
房地产项目市场调研报告 目 录 第一部分 濮阳市宏观环境 一、自然环境 二、行政区划及人文历史 三、经济进展状况 四、城市规划进展方向 第二部分 濮阳市房地产进展状况 一、濮阳宏观经济状况 二、濮阳（住宅）土地交易市场状况 三、濮阳房产市场进展历程 四、版块划分及其特点 第三部分 竞品个案分析 中央公园 海斯顿公园 海晟名居 东湖方舟 金域湾 中房·龙湖华苑 香榭里 海斯顿公园 凤凰城 瑞园 城中央 铜锣湾 建业桂园 建业壹号城邦 中央公园 龙之光·国际中心 棕榈泉 第四部分 濮阳房产市场总结及未来预测 第一部分 濮阳市宏观环境 一、 自然环境 1 1 、气候环境 濮阳位于河南省的东北部，中纬度地带，常年受东南季风环流的操纵与影响，属暖温带半湿润大陆性季风气候。四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴与日照长，冬季干旱少雨雪。光辐射值高，年平均气温为一三.3 ℃，年平均日照时数为 2454.5 小时，年平均降水量 502.3~601.3 毫米。
2 2 、地质水文 濮阳地貌系中国第三级阶梯，属于黄河冲积平原。地势平坦，自西南向东北倾斜，海拔通常在 48-58 米之间，过境河要紧有黄河、金堤河与卫河，除此外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。
濮阳市的土壤类型有潮土、风砂土与碱土三个土类。潮土表层呈灰黄色，土层深后，熟化程度较高，耕性良好，保水保肥，适合栽种多种作物。风砂土有半固定风砂土与固定风砂土，要紧分布在西北部黄河故道，华龙区、清丰县与南乐县的西部。风砂土养分含量少，理化性状差，漏水漏肥，不利耕作，但适宜植树造林，进展园艺业。碱土改良后适合种植水稻。
3 3 、自然资源 矿藏资源：濮阳地质因湖相沉积发育广泛，下第三系沉积很厚，利于油气生成及储存。要紧矿藏是石油、天然气、煤炭，还有盐、铁、铝等。石油、天然气储量较为丰富，且质量好，经济价值高。
水资源：濮阳市属于河南省比较干旱地区之一，水资源不多。地表径流靠天然降水补给，平均年径流量为 1.86 亿立方米，径流深为 44.4 毫米。境内浅层地下水资源量为 6.73 亿立方米，其中可开采资源量 6.24 亿立方米。
二、行政区划及人文历史 1 1 、行政区划及人口分布 濮阳市辖 2 区 5 县，即华龙区、开发区、濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县。面积 4 一八 8 平方千米，人口 365 万，其中濮阳县面积最大，为濮阳市第一大县，同时也是濮阳人口最多的县城。
濮阳共有 42 个民族，占全国已识别民族 75%，汉族人口占总人口的 99.7%。
2 2 、人文历史 全市有图书馆 6 个，文化馆 6 个，有 7 项非物质文化遗产项目进入国家级保护名录。
市内要紧旅游景点有被江泽民总书记称之为春秋时期的“联合国”－－戚城遗址，仓颉陵、仓颉庙、学堂岗圣庙、子路墓祠、澶渊之战遗址等，共与国两任总理视察过的全长 800 多米的亚洲第一、世界第三长闸国家级水利工程风景区渠村分洪闸风景区，刘邓大军强渡黄河的将军渡。
濮阳是中华龙乡、杂技之乡，自 2000 年开始举办龙文化节，每年举办一届，并增设杂技艺术节。此外有仓颉、颛顼等历史传承名人。
三、 经济进展状况 20 一三年全市生产总值完成 1 一三 0 亿元，增长 12%；规模以上工业增加值 638 亿元，增长一五.8%；固定资产投资 938.5 亿元，曾绽 27%；全市公共财政预算收入 60 亿元，增长 24.8%；社会消费品零售总额 365 亿元，增长 14.7%；城镇居民人均可支配收入 2 一五 60 元，农民人均纯收入 7778 元，分别增长 10.5%与 12%。
工业方面：全市规模以上工业企业达到 823 家，新增企业 112 家，新增增加值 30 亿元，创历史新高。规模以上工业累计实现主营业务收入 2297 亿元，实现利润 220 亿元，增长 20.8%。全市 8 个产业集聚区完成投资 509 亿元，增长 33%，完成工业增加值 175.8 亿元。
农业方面：两室总产 251 万吨，增长 0.82%，林木经济达到一五.3 万亩。畜牧业总产值 70 亿元。127 家市级以上农业产业化龙头企业实现销售收入 120 亿元，利税 8.7 亿元。农村劳动力转移 70.2 万人次，实现劳务收入 63 亿元。
四、 城市规划进展方向 濮阳市作为豫北生态园林特色突出的国家级历史文化名城、以石油化工工业为主导的综合性城市，其城市职能是以石油天然气化工工业为特色的区域性商贸流通中心、以石化工业技术研究开发与基础教育为核心的区域性科技教育中心，坚持可持续进展的生态型城市与适宜居住的文明与谐城市为未来进展目标；
1 1 、濮阳市未来城市规划 —— “两组团、七片区”组团式城市结构 两组团指的是中心城区与老城组团；现有的新市区与中原区连片进展成中心城区，现濮阳县县城经行政区划调整后进展为老城组团。
七片区指的是中心城区的“行政文化区、商贸中心区、文教与油田服务片区、濮西工业片区、马庄桥片区”与 老城组团的“古城片区、老城东片区”。
2 2 、濮阳市城市交通 —— “三纵两横”、外围环路、“七纵七横” 三纵两横：大广高速、德商高速、濮阳至湖北阳新高速为三纵，南林高速、范辉高速至范台梁高速为两横；
外围环路：东环路(106 国道)-南环路-西环路-绿城路；
“七纵”：濮水路、濮上路、京开大道、马颊河路、长庆路、大庆路与文明路；
“七横”：绿城路(原北环路)、中原路、黄河路、胜利路、石化路、站南路与国庆路；
濮阳市具体组团及道路状况如下图：
3 3 、濮阳市未来规划进展 —— 北进、东扩、南整、西优 北进：进展新城区，范围马庄桥邻近；
东扩：进展工业集聚区，范围柳屯以东；
南整：由于大堤只能开发老城区；
西优：打造仿古旅游、商贸区，大部分是老企业，需要改造招商为新型企业。
北部是这两年濮阳城市建设的重点方向，绿城路（北环路）两边的开发热火朝天，公务员小区的建设、新文化宫的奠基、市政府 濮阳县 老城区 老城区 两大组团图 七纵七横道路图 油田区 濮北新区 的北迁意向、400 亩城市公园的定位都让市民对这片区域充满了期待，城市中心的北移会带动王什乡、固城镇的进展，与马庄桥镇更是成为连襟兄弟，至于马庄桥是否划至市管辖，事实上并不重要，重要的是绿城路北、马庄桥南、京开道西这片区域将成为濮阳新的钻石之地，未来必将光芒四射。
五、 现阶段房产政策环境分析 时间 机构 政策内容 目的 2014.05.28 国土部 计划上报《不动产登记条例》，全国实行不动产登记信息管理，依法以人查房 反腐，并保护所有人物权，打击投资性需求客户 2014.05.28 住建部 规定出卖人应在交付日期届满前很多于 10 日将查验房屋的时间送达买受人，假如开发商“一房多卖” 购房者可要求多赔一倍已付房款 保护所有人房产权，治理不法行为，规范房产市场 2014.08.09 郑州房管局 经报请上级部门批准，自即日起，在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明与居住、纳税与社保等情况证明。
回归市场，促进楼市成交，刺激房产市场 2014.08.26 住建部 按照要求，建立首问负责、一次性告知、限时办结、服务承诺等各项服务制度，落实服务责任；其次优化业务流程；第三，降低中间费用；最后改进服务方式；
全面提升服务质量，解决群众服务问题，保护缴存群众利益，充分发挥公积金作用；
总结：从各个部门颁布的管理条例看出：房产市场从土地、住房、销售等各个环节都将建立完善的管理机制，保证产权所有人权利的同时进一步规范房产市场交易行为，减弱政府的宏观调控力度，促进房地产进入合理的市场竞争轨道，遵从优胜劣汰、强者生存的市场规律，运用价值杠杆调节房产市场价格，最终保证市场的健康、合理、有序进展。（ 政策来源：濮阳楼市网 ） 第二部分 濮阳房产市场进展状况 一、濮阳宏观经济状况 房产市场的进展离不开大的经济环境，据专家研究，当 GDP 增速保持在８％以上时是房产市场的高速进展时期，考虑到濮阳市目前的房产进展状况，得益于濮阳市的经济进展，下面就全市生产总值、固定资产投资、城镇居民可支配收入、人均收入等数据进行分 析（ 数据来源：历年濮阳市政府工作报告 ）；
总结：
近五年，濮阳市生产总值增加 460.48 亿，增长率 68.7%，固定资产投资亦不断增长，其中以 20 一三年增长幅度最大。由图可知，随着濮阳整体经济的快速进展，固定资产投资跟随经济势头呈现增长趋势，为房产市场进展提供充足资金支持；另一方面，城镇居民 人均收入增加，提升居民购买力，提高房产市场成交量，加快房产市场进展。
二、 濮 阳（商住）土地交易市场状况 濮阳市国土资源局 4 2014 年 年 07- -2 12 月份土地（商住）登记结果情况 序号 土地使用者 面积（㎡） 地号 土地坐落 使用权类型 土地用途 登记时间 1 濮阳市尧当置业有限公司 40530.03 3-9-10 石化路北、玉门路东 出让 商住用地 2014/8/5 2 濮阳申泰置业有限公司 3049.一八 7-8-44 气象局西、黄河路北 出让 商业用地 2014/8/5 3 濮阳明珠房地产开发有限公司 60812.一八 2-3-63 京开大道西、石化中路南 出让 商住用地 2014/9/一五 4 濮阳市荣冠实业有限公司 22874.76 201-0-8 新东路西、北园路北 出让 商业用地 2014/9/一八 5 濮阳市土地储备中心 52078.19 103-0-6 濮上路东、卫都路南 政府储备 住宅用地 2014/10/20 6 河南国信企业进展有限公司 一三 792.45 8-3-70 大庆中路东、胜利东路南 出让 住宅用地 2014/10/16 7 濮阳市泰吉置业有限公司 31649.17 1-3-85 绿城路北、鹿城路西 出让 住宅用地 2014/11/14 8 濮阳市瑞璞置业有限公司 43592.43 201-0-10 任丘路北、昌二路西 出让 住宅用地 2014/11/一三 9 濮阳市瑞璞置业有限公司 38550.42 201-0-11 新东路西、任丘路北 出让 住宅用地 2014/11/一三 10 濮阳市如意置业有限公司 427.51 8-2-54-4 黄河路南、文明路东 出让 商业用地 2014/12/5 11 濮阳市如意置业有限公司 870.45 8-2-54-3 黄河路南、文明路东 出让 商业用地 2014/12/5 12 濮阳市如意置业有限公司 16579.67 8-2-54-2 黄河路南、文明路东 出让 商业用地 2014/12/5 一三 濮阳市如意置业有限公司 8528.58 8-2-54-1 黄河路南、文明路东 出让 商业用地 2014/12/5 2014 年濮阳市出让土地约 30 块，成交仅 5 块，占出让总量的六分之一，约 20 块土地尚处于公告期；出让土地共计 251.24 亩，市场投放量约 50.2 万方。由表可知，今年土地交易市场相对较为冷淡，出让地块面积较小，出让区域要紧集中在濮北新区，市场新增土地较少，开发商拿地积极性不高；纵观受让单位，要紧以濮阳市开发商拿地为主，后期房产市场投放量将会继续增加；考虑到市区仍有大量空置土地，且土地用途要紧以商住为主，随着市场变化，后期潜在存量依旧很大。（ 数据来源：濮阳国土资源局 ） 三、 濮阳房地产市场进展历程 濮阳房地产开发经历了四个阶段。
第一个阶段（1989-1992 年）：本阶段以定向开发为主，要紧由政府委托银行组织开发住宅建设；
第二个阶段（1992-2000 年）：本阶段要紧以单位组织集资建房为主；
第三个阶段（2000-2004 年）：以小规模的市场开发为主；
第四个阶段（2005-至今）：以专业化操作与放量开发为主；
目前市场开发现状：市场开发要紧集中在濮北新区与油田老城区，市场大盘林立，产品同质化，营销活动升级，实力开发企业较多，整体房产市场成熟，竞争猛烈。
四、版块划分及其特点 通过走访调查知，各大楼盘分布的区域范围要紧有油田版块、老城区版块、濮北新区版块、濮东 CBD 版块。从其市场关注热度来看，楼盘要紧集中在濮北新区、油田与老城区，濮东 CBD 的楼盘集中度相对较低，下列为要紧版块整体特点：
濮北版块：
油田版块 老城区 濮北新区版块 濮东 濮阳以西，多为新项目，交通方便，西至高速，东至市区，除了建业打品牌战术，房价稍高，其它价位均通常。项目都比较大，可售体量较大。
区域优势：濮北新区是未来市政进展主方向，新区政府的搬迁为本区域进展提供契机，东湖、西湖、体育中心、高教园区、行政办公中心等组团片区的规划提升整个区域的生活环境与居住品质；
区域劣势：现阶段片区荒凉，区域配套不齐全，商圈进展不成熟，区域生活环境短期内无法改变；
楼盘特征：项目要紧分为两大类：一是以教育配套为卖点的学区房，二是以东湖、西湖、公园等稀缺资源为主，打造生态宜居楼盘，重点在于提高客户的居住环境，目标对象以改善型客户为主；
产品分析：濮北新区楼盘所推出产品 80-140 ㎡之间两房、三房居多，两房面积集中在 80-90 ㎡之间，三房面积集中在 100-140㎡之间，三房所占比重较大，占总推货量 60%之多。大面积房源推售量较少，整个新区市场以刚需产品为主，符合传统两房及三房面积组合。
销售价格：购买濮北房产的重点是区域未来的升值潜力，就其现状而言，不具有进展为成熟楼盘的基础，房价整体偏低，均价在 4800-5400 元/㎡之间；
优惠分析：优惠方式单一且幅度较小，要紧集中在付款方式优惠方面，一次性优惠 2-4%，多数无按揭优惠。
客户分析：整个新区市场成交客户来源要紧集中在五县一区，县区客户所占比例达到 50-60%之多，区域周边客户所占比例约 20%左右。
销售分析：日均来访客户 10 组左右，月均去化 30 套左右房源，且多为 100-120 ㎡之间产品，140 ㎡及以上产品去化速度明显偏慢。
推广分析：推广渠道比较统一，多为户外大牌、公交候车亭、短信、杂志等，从客户反馈情况来看，户外、候车亭及短信效果相对较好...
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